La piattaforma di gestione immobiliare costruita sul diritto italiano
Estia modella il ciclo di vita del contratto di locazione secondo la normativa italiana. Durate contrattuali, termini di preavviso, adeguamento ISTAT, regimi fiscali e ripartizione delle spese sono parte della piattaforma e allineati alla disciplina vigente.
Sottoscrizioni sospese in attesa del rilascio. L'accesso è riservato alle aziende ammesse al programma di validazione.
Le sottoscrizioni sono temporaneamente sospese
Estia è una piattaforma SaaS per la gestione delle locazioni. In attesa del rilascio della versione stabile le sottoscrizioni sono sospese e l'accesso è riservato alle aziende ammesse al programma di validazione.
Perché sono sospese
La piattaforma è completa nelle sue aree principali e opera su portafogli reali, ma non ha ancora raggiunto la maturità che una sottoscrizione commerciale comporta. Attivarle ora significherebbe vendere un livello di servizio non ancora garantibile.
Come si ottiene l'accesso
Attraverso il programma di validazione. Le aziende interessate presentano candidatura; quelle ammesse ricevono accesso completo alla piattaforma, senza costi, per tutta la durata del programma.
Cosa cambia al rilascio
Le sottoscrizioni riaprono ed Estia torna a tutti gli effetti un servizio in abbonamento, con listino, condizioni contrattuali e assistenza. Le aziende del programma accedono a condizioni riservate, concordate prima dell'attivazione.
Cosa comporta partecipare
Uso della piattaforma su portafogli reali e segnalazioni strutturate sulle anomalie riscontrate. Durante il programma non è previsto un livello di servizio contrattualizzato.
Il contesto operativo di chi gestisce locazioni
La gestione di un portafoglio in locazione poggia ancora, nella maggior parte dei casi, su fogli di calcolo, archivi documentali non strutturati e conoscenza non formalizzata.
Le scadenze di legge dipendono dal presidio manuale
Il termine di preavviso per il recesso varia con la tipologia contrattuale e decorre con mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Un termine non rispettato comporta il rinnovo per un intero periodo contrattuale.
L'adeguamento ISTAT è un calcolo manuale ricorrente
Individuazione dell'indice FOI di riferimento, applicazione della misura prevista dal contratto, aggiornamento del canone. Per ciascun contratto, con cadenza annuale. Un adeguamento non applicato nei termini non è recuperabile.
Il carico fiscale è distribuito su fonti eterogenee
IMU, TARI, cedolare secca e imposta di registro sono trattate da soggetti diversi e in momenti diversi. Ricostruire il rendimento netto di un singolo immobile richiede un'attività di riconciliazione manuale.
Il conguaglio si ricostruisce a ogni esercizio
Raccolta delle spese di competenza, individuazione delle voci ripartibili, calcolo delle quote per conduttore, allegazione dei giustificativi. In assenza di un modello stabile l'esito varia con l'operatore che lo produce.
Le aree funzionali della piattaforma
Otto aree che coprono il ciclo completo, dall'anagrafica dell'immobile al conto economico di esercizio.
Immobili, unità e locali
Anagrafica completa dell'immobile con dati catastali, articolazione in unità e locali, titolarità e quote di comproprietà.
Contratti di locazione
Il contratto come documento: modello versionato, campi vincolati al record, regime legale italiano applicato in automatico.
Canoni, adeguamenti e incassi
Il canone come successione di fasi datate, adeguamento ISTAT calcolato dalla piattaforma, registro degli incassi.
Scadenze, promemoria e calendario
Presidio delle scadenze contrattuali e di legge, con segnalazione anticipata e decisione tracciata.
Spese e conguaglio
Spese classificate per immobile, ripartizione a carico del conduttore e conguaglio periodico con i giustificativi.
Fiscalità immobiliare italiana
IMU, TARI, TOSAP, imposta di registro, bollo, cedolare secca, IRPEF, IRES, IRAP e addizionali, con aliquote risolte per giurisdizione.
Conto economico e reportistica
Rendimento per immobile e di portafoglio, con la documentazione da trasmettere alla proprietà.
Organizzazioni, ruoli e dati
Più organizzazioni per utente, ruoli e permessi, isolamento dei dati applicato a livello di database.
L'impostazione della piattaforma
La disciplina italiana della locazione è implementata nel codice e coperta da test automatici, anziché demandata all'operatore.
Il regime legale è un registro consultato dal sistema
Durate, termini di preavviso, motivi tassativi di recesso e regole di rinnovo per ciascuna tipologia contrattuale risiedono in un registro unico che la piattaforma interroga. Proroga di diritto e rinnovo tacito sono trattati come istituti distinti, con effetti differenti sulla durata residua.
L'adeguamento ISTAT è calcolato dal sistema
La piattaforma determina se un contratto è adeguabile, con quale indice FOI e in quale misura, e propone l'operazione alla scadenza utile. Il canone è rappresentato come successione di fasi datate, non come valore sovrascritto.
La fiscalità immobiliare è modellata integralmente
IMU, TARI, TOSAP, imposta di registro, bollo, cedolare secca, IRPEF, IRES, IRAP e addizionali, con aliquote risolte per giurisdizione e vincoli tra regimi rispettati. Due letture distinte: esborso di cassa e incidenza fiscale.
Il contratto è un documento, non una maschera dati
Il testo si genera da un modello versionato e i campi restano vincolati al record. Documento e dati non possono divergere, perché derivano dalla stessa fonte.
Il percorso di accesso
In assenza di sottoscrizione attiva, l'accesso alla piattaforma passa dal programma di validazione.
Candidatura
L'azienda presenta la propria candidatura indicando la composizione del portafoglio gestito e le esigenze operative prevalenti.
Valutazione
Un confronto preliminare verifica che il caso d'uso sia coperto dalle funzionalità attualmente disponibili. Le candidature non compatibili ricevono una risposta motivata.
Attivazione
L'ambiente viene predisposto e i dati esistenti importati. L'operatività inizia sul portafoglio reale dell'azienda.
Estrazione automatica dai documenti
Un modulo per l'elaborazione dei documenti caricati (fatture, contratti, ricevute) e l'estrazione dei dati rilevanti, con l'obiettivo di trasformare l'inserimento in una verifica. Il modulo è in sviluppo e non è incluso nella disponibilità attuale.
Candidature aperte al programma di validazione
Le aziende che gestiscono locazioni in Italia possono richiedere l'accesso alla piattaforma e concorrere a definirne la versione di rilascio.